Przepisy prawa są regularnie aktualizowane, aby dostosować je do otaczającego nas świata. Tak jest na przykład z Prawem budowlanym, które ma decydujący wpływ na powstawanie mieszkań. Co zmiany z ostatnich miesięcy oznaczają dla deweloperów i osób zainteresowanych kupnem mieszkania?
Wiele istotnych zmian obowiązuje od 1 sierpnia 2024 roku. Wówczas wprowadzono przepisy dotyczące warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Wprowadzenie kolejnych nowych przepisów zaplanowano na początek 2025 roku.
Nowe przepisy przede wszystkim stawiają przed inwestorami warunki, które trzeba spełnić, aby zapewnić oczekiwany komfort życia mieszkańców – dotyczą między innymi odległości między budynkami albo obowiązkowych pomieszczeń wspólnych. Wielu deweloperów niezależnie od przepisów już wcześniej stosowało takie rozwiązania.
Mniej mieszkań okno w okno
Jednym z największych problemów wielu osiedli jest brak prywatności i komfortu mieszkańców spowodowany niewielkimi odległościami między budynkami. Wynika to z chęci inwestora, aby na dostępnym terenie zmieścić jak największy blok. Nie dotyczyło to oczywiście każdej inwestycji i odpowiedzialni deweloperzy unikali ścisku. Zdarzały się jednak przypadki, gdy dwa budynki sąsiadowały ze sobą niemalże okno w okno.
Wprowadzone w sierpniu zmiany w przepisach zakładają nowe regulacje w kwestii odległości między budynkami. Nadal muszą być to cztery metry od granicy działki, gdy budynek jest skierowany ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy oraz trzy metry w przypadku ścian bez okien i drzwi, jednak teraz dodano jeszcze wymóg pięciu metrów od granicy działki dla budynku wielorodzinnego, który ma ponad cztery kondygnacje nadziemne (niezależnie, gdzie są okna i drzwi). Wprowadzono także wymóg minimalnej odległości trzech metrów od granicy działki dla balkonów w budynkach o wysokości ponad 4 kondygnacji nadziemnych.
Te zapisy mają chronić przed powstawaniem nowych bloków tuż przy istniejących już budynkach. Jest co prawda kilka wyjątków, ale w ten sposób ustawodawca zadbał o komfort mieszkańców. Nie powinno dochodzić do sytuacji, gdy jeden z sąsiadów może z balkonu zajrzeć do pokoju drugiego.
Zalet takiego rozwiązania jest więcej. Rozrzedzenie zabudowy poprawia bowiem estetykę przestrzeni oraz zapewnia lepszą wentylację i naturalne nasłonecznienie.
Koniec z zamianą lokalu użytkowego w mieszkalny
W obowiązujących od sierpnia przepisach określono też minimalną powierzchnię lokalu użytkowego. Ma to przeciwdziałać sytuacjom, gdy taki lokal najpierw jest sprzedawany jako lokal inwestycyjny, a następnie użytkowany na cele mieszkalne. Często ma bardzo małą powierzchnię i nie spełnia wymagań dla mieszkań.
Teraz lokal użytkowy nie może mieć mniej niż 25 metrów kwadratowych powierzchni. Nie dotyczy to jednak lokali położonych na pierwszej lub drugiej kondygnacji nadziemnej, do której jest możliwy dostęp z zewnątrz.
Przegrody na balkonach, rowerownie i wózkarnie
Dla poprawienia komfortu mieszkańców od sierpnia obowiązkowe stało się stosowanie przegród balkonowych, gdy na jednej płycie położone są dwa balkony sąsiadujących ze sobą lokali. W rzeczywistości jest to formalne potwierdzenie rozwiązania, które wielu deweloperów już stosowało.
Ponadto, w tej samej nowelizacji wprowadzono prawny wymóg utworzenia wózkarni i rowerowni o powierzchni co najmniej 15 metrów kwadratowych. Dzięki temu mieszkańcy każdego nowego budynku będą mieli dostęp do takiego pomieszczenia i nie będą musieli trzymać rowerów i wózków w piwnicach, mieszkaniach bądź na klatce. Wielu deweloperów już przed wprowadzeniem przepisów tworzyło takie pomieszczenia.
W nowych przepisach doprecyzowano też zasady dotyczące miejsc postojowych dla samochodów, z których korzystają osoby z niepełnosprawnościami oraz wprowadzono dodatkowe wymogi dla placów zabaw – od sierpnia jego utworzenie jest konieczne dla budynków wielorodzinnych lub osiedli, na których jest ponad 20 mieszkań.
Wkrótce kolejne zmiany
Opracowywane są już kolejne zmiany w prawie, które będą miały wpływ na rynek mieszkaniowy. Tym razem będą miały bardziej formalny, ale równie istotny charakter. Rząd pracuje nad ustawą, która zwiększy dostępność gruntów pod budownictwo mieszkaniowe.
Zniesione ma zostać ograniczenie w obrocie nieruchomościami rolnymi w granicach miast. Ma to przyspieszyć procesy budowlane i obniżyć ceny mieszkań. Nowe przepisy prawdopodobnie zostaną przyjęte w pierwszym kwartale 2025 roku.
